2022年整體市場下行、廣州二手房交易量持續走低背景下，廣州珠江新城的廣粵尊府于11月成交了一套280㎡的房源，單價高達30萬/㎡，刺破廣州別墅外住宅單價天花板，且是2012年開盤均價的3-4倍。縱觀項目核心優勢，戶型被放置規劃邏輯的底層，而內外景觀資源利用最大化、架空立體景觀、完善的配套等更宏觀的要素，則成為其穿越周期的重要推動力。

在房地(di)(di)產(chan)(chan)市(shi)場(chang)持續下(xia)行背景下(xia)，產(chan)(chan)品成為核心競(jing)爭力打(da)造的(de)重要抓手。回歸(gui)產(chan)(chan)品、回歸(gui)常(chang)識成為行業共識。通常(chang)產(chan)(chan)品的(de)打(da)造邏輯是從(cong)土(tu)(tu)地(di)(di)出發(fa)，匹配客戶，再鏈接產(chan)(chan)品；而珠江投資(zi)以(yi)獨特(te)的(de)產(chan)(chan)品視角(jiao)，圍繞土(tu)(tu)地(di)(di)，優先從(cong)土(tu)(tu)地(di)(di)基因(yin)、城市(shi)脈絡及文化(hua)價值等(deng)視角(jiao)去賦能產(chan)(chan)品，讓(rang)客戶擁有土(tu)(tu)地(di)(di)歸(gui)屬感，同時用產(chan)(chan)品引領客戶生活，打(da)造真正(zheng)穿(chuan)越周(zhou)期的(de)項目，并擔負(fu)共建城市(shi)的(de)責(ze)任。

注(zhu)重土(tu)地基因

產品與城(cheng)市(shi)有機共生

1.跳脫產品細節，升維城市視角構筑規劃底層邏輯

通常，戶型、收納、健康、功能等產品細節直接關系到業主居住的切實體驗，是品質居住時代人們愈來愈重視的方面，也是產品力時代開發商關注的焦點。而放眼更長遠周期，這些產品微觀視角的東西或許會快速隨時代更迭；而基于土地基因、城市脈絡、通過產品有機嵌接城市等更宏觀的產品邏輯，或許更能跨越周期。這也正是珠江投資切入產品的一個創新視角。

以成都·珠江新城CAZ（Central Activity Zone）項目為例，該項目為商務辦公、現代金融、品質休閑、高端消費、特色文創、星級酒店等于一體的大型城市中央活力區。基于其優質的自然景觀資源，珠江投資秉持整體優先、生態優先的設計準則，以(yi)(yi)“綠芯、藍脈、活(huo)力(li)環(huan)”將河流、公園和商辦用地串聯(lian)(lian)起(qi)來，用網(wang)狀(zhuang)步行(xing)體(ti)系連(lian)接(jie)各(ge)樓體(ti)，同時延伸至其他地塊產生聯(lian)(lian)動效應，形(xing)成(cheng)“一橫兩縱三(san)大主軸”的(de)格局，并以(yi)(yi)立體(ti)空線(xian)花(hua)園打(da)造多元、開(kai)放的(de)城市活(huo)力(li)空間。

成都(dou)·珠江新城(cheng)CAZ規劃及整體效(xiao)果

再如廣(guang)州·珠(zhu)江天酈項目(mu)，是廣(guang)州核心城區金融城的(de)(de)居住配套，從地段(duan)整體性角(jiao)度出發，聯動旁邊(bian)緊鄰的(de)(de)合(he)(he)生(sheng)匯(hui)商(shang)(shang)業(ye)綜合(he)(he)體，打造多維立(li)(li)體交(jiao)通(tong)，便捷(jie)業(ye)主多種交(jiao)通(tong)方式(shi)出行；部分商(shang)(shang)業(ye)配套以廣(guang)府特(te)色的(de)(de)騎樓的(de)(de)方式(shi)與周邊(bian)商(shang)(shang)業(ye)、城市界(jie)面(mian)相融；業(ye)主的(de)(de)主要休閑(xian)空間設(she)置(zhi)于商(shang)(shang)業(ye)之上架空層的(de)(de)空中花(hua)園，交(jiao)通(tong)的(de)(de)立(li)(li)體化、功能的(de)(de)復合(he)(he)化、立(li)(li)面(mian)的(de)(de)公(gong)建化，形成一個立(li)(li)體城市的(de)(de)縮影。

廣州·珠(zhu)江天(tian)酈和合(he)生匯項(xiang)目規(gui)劃及效(xiao)果

2.注入文化底蘊，風貌歷久彌新

文化底蘊是土地基因的又一重要載體，珠江投資在挖掘土地基因的過程中，注重其原有的文化脈絡，尊重地方特色，并通過建筑形式傳承文化，以此承載地域客群的價值輸出。例如成都(dou)的川(chuan)(chuan)劇(ju)文化，潛移默化滲透(tou)在(zai)成都(dou)居(ju)民(min)的衣食住行(xing)之中，珠江投(tou)資以此將川(chuan)(chuan)劇(ju)舞(wu)臺還原于(yu)當地的商業街區中，尋(xun)找文化認同感，帶給民(min)眾刻在(zai)骨子里的親切感。

珠江(jiang)投資(zi)在成都·珠江(jiang)新(xin)城商業街區(qu)還原川劇舞臺

歷史文(wen)化(hua)(hua)或(huo)許并(bing)不長存(cun)，卻可能一直(zhi)駐(zhu)留在人們心(xin)底。同時，蘊(yun)含文(wen)化(hua)(hua)基底的東西往(wang)往(wang)更深入(ru)人心(xin)，且(qie)歷久彌新(xin)。珠江投資深入(ru)城市文(wen)化(hua)(hua)底蘊(yun)，用建筑(zhu)形(xing)態重現當地民眾的文(wen)化(hua)(hua)記憶。例(li)如成都(dou)·珠江新(xin)城CAZ項目中，以大(da)型(xing)下沉的廣場圍繞、以生態化(hua)(hua)的景觀構(gou)筑(zhu)物方式重現了2005年成都(dou)花(hua)博會的地標建筑(zhu)“花(hua)博塔”，凝聚文(wen)化(hua)(hua)向(xiang)心(xin)力。

2005年臨時地標“花博塔”

成都(dou)·珠江新城(cheng)CAZ“花(hua)博塔(ta)”重現

結合地域特色去同質化

隨著房地產行業產品競爭的不斷內卷，產品同質化現象也日趨凸顯。近二三十年來，珠江投資的建筑立面表達歷經了由偏歐式到多元風格的演變與嘗試，在改變中逐步搭建產品體系，不變的是一直秉持“去同質化”的設計理念，打造具有“珠江印記”的產品。

一是同系列產品異地化因地制宜。珠江(jiang)投資強(qiang)調建筑要(yao)承載土地(di)基(ji)(ji)因，要(yao)與地(di)域環境相融合(he)，即使是同系列產品，也將(jiang)結合(he)當(dang)地(di)風貌做一些(xie)元素的(de)調整(zheng)。例(li)如同為(wei)悅(yue)(yue)系產品，廣州·珠江(jiang)壹城禧(xi)悅(yue)(yue)花園考慮到(dao)周邊(bian)將(jiang)開發大(da)量康養項(xiang)目，賦予中正(zheng)的(de)T2格局加(jia)以(yi)兼配重(zhong)(zhong)色(se)的(de)暖(nuan)色(se)色(se)系，更給人莊重(zhong)(zhong)感(gan)；而南京(jing)·珠江(jiang)四季悅(yue)(yue)城基(ji)(ji)于遠郊(jiao)新城的(de)區位，整(zheng)體外立(li)面(mian)更具有(you)現代感(gan)，同時又與南京(jing)相對方正(zheng)的(de)城市(shi)格局相融合(he)。

廣州·珠江壹(yi)城(cheng)禧悅花園(yuan)建筑立面實景圖

二是同一項目不同期區的顏值演化。例如廣州(zhou)·珠江鉑(bo)世灣項目，一期(qi)建(jian)筑(zhu)立(li)面(mian)以簡(jian)約(yue)的線條(tiao)貫穿，色彩(cai)深淺穿插，略(lve)顯歐式(shi)縮影。二期(qi)建(jian)筑(zhu)立(li)面(mian)利用色彩(cai)、材料打造(zao)層次(ci)感(gan)，更趨向于簡(jian)約(yue)大(da)氣。三期(qi)則引入了一些游艇風等意(yi)向性的感(gan)覺，流線型的線條(tiao)將底部三個樓體融為一體，整體化(hua)中又(you)不失(shi)自(zi)由浪漫。這三期(qi)的立(li)面(mian)變化(hua)不僅(jin)是(shi)單純顏值上的演化(hua)，實際上是(shi)客戶產品需(xu)求升級的外在物化(hua)表現。

廣州(zhou)·珠江鉑世灣一、二、三期立面實(shi)景圖（左至右）

三是屬地化風貌的體現。珠江投(tou)資利用屬(shu)地(di)化風(feng)貌差異，以個(ge)性和(he)特色打造一盤一面。例如上(shang)海(hai)·珠江安(an)康(kang)苑項目(mu)，位于(yu)上(shang)海(hai)市靜安(an)區(qu)不(bu)夜城板塊，區(qu)域內保(bao)留著100多棟上(shang)海(hai)傳(chuan)統石庫門建筑(zhu)，是上(shang)海(hai)傳(chuan)統文(wen)化和(he)記(ji)憶的(de)重要(yao)留存地(di)。珠江投(tou)資在設(she)計(ji)過程(cheng)中(zhong)(zhong)深(shen)入材料、肌(ji)理、元素中(zhong)(zhong)找尋關系，采用海(hai)派(pai)新中(zhong)(zhong)式風(feng)格，大量紅(hong)色元素與底部(bu)石庫門風(feng)格建筑(zhu)相(xiang)融；同時立面采用三段(duan)式設(she)計(ji)，以鋁(lv)板為(wei)主要(yao)材料，低區(qu)以石材作為(wei)點(dian)綴線條，高區(qu)部(bu)分則更加(jia)突(tu)出新中(zhong)(zhong)式的(de)運用，使得整(zheng)體超高層建筑(zhu)與周邊(bian)不(bu)顯突(tu)兀，且相(xiang)得益彰。

上(shang)海(hai)安康苑建筑(zhu)立面效(xiao)果示(shi)意圖

廣州珠江(jiang)(jiang)海御(yu)項目(mu)基于緊鄰海岸的(de)(de)特點，打造典型的(de)(de)度假風。采用參數(shu)化手法，通過環繞(rao)式的(de)(de)大陽臺生成立面(mian)的(de)(de)珠江(jiang)(jiang)海御(yu)項目(mu)則采用自由曲線，將(jiang)風格與海岸融(rong)(rong)為一體。同時(shi)在配套建筑、社區景觀、園林等部(bu)分(fen)也均(jun)融(rong)(rong)入海岸的(de)(de)“弧線”元素，將(jiang)土(tu)地(di)基因發揮極致。

廣州·珠江海御建筑立面(mian)效果圖

以社區引領生活(huo)

提升社(she)區設施粘性，還原自然(ran)，營造精神空(kong)間(jian)

社區是住宅產品的一部分，亦是住宅產品的延伸，承載業主閑暇時間的活動空間，乃至精神空間。珠江投資從三個維度切入，營造更具粘性的社區空間。

一是兒童設施，探索兒童設施的多樣(yang)性(xing)、可玩性(xing)，激(ji)發孩(hai)子(zi)(zi)的探索欲(yu)。同(tong)(tong)時(shi)讓孩(hai)子(zi)(zi)進入(ru)不(bu)同(tong)(tong)社區有不(bu)同(tong)(tong)的驚喜(xi)。

二是還原自然，以(yi)植物的(de)多樣性讓人感受四季，營造氛(fen)圍感。純粹大(da)草坪、林下(xia)空(kong)間為(wei)業主提(ti)供(gong)宜人的(de)休閑(xian)場所，獲得與自(zi)然“親密接(jie)觸”的(de)機會，在城市壁壘中享有“出則(ze)繁(fan)華，入(ru)得寧靜”的(de)體驗。

三是承載客戶的精神感知。好的(de)產品(pin)可以與(yu)客戶對話，好的(de)社區(qu)也(ye)一樣，通(tong)(tong)過(guo)用心的(de)設(she)計鏈接業主內心，為業主帶去精神共(gong)鳴。廣州(zhou)·珠江天酈社區(qu)以極具雕塑感的(de)異形(xing)入戶大門(men)、大面石材(cai)轉接關系打(da)造一個(ge)入境，以入戶后圍(wei)繞大樹的(de)水庭與(yu)門(men)口(kou)的(de)水聲形(xing)成相呼(hu)應的(de)過(guo)渡(du)，讓業主踏入社區(qu)即享安(an)寧(ning)。同時在有限的(de)土地上，通(tong)(tong)過(guo)立體(ti)景(jing)觀及架(jia)空層的(de)打(da)造，營造不同的(de)氛圍(wei)空間(jian)，實現“居(ju)于繁華、縱享寧(ning)靜”的(de)從容生活。

廣州(zhou)·珠江天酈社區空間效果圖

打造康養產品先營造康養生態體系

康養是生活的延伸，也是社區增值服務的延伸。隨著人(ren)口老齡(ling)化的加速(su)，以及后疫情(qing)時(shi)代的到(dao)(dao)來(lai)，高品質健康生活愈(yu)來(lai)愈(yu)成為(wei)人(ren)們的訴求(qiu)，康養產業也愈(yu)發得到(dao)(dao)政府支持，受到(dao)(dao)市場廣泛關注(zhu)。

在康養產品的打造邏輯方面，珠江投資沿用了產品的宏觀視角，從整體出發，先理順升生態環境與城市基建的脈絡關系，再賦能產品。例如廣州從化(hua)的(de)(de)珠(zhu)江國際(ji)生命健康(kang)(kang)(kang)城項目(mu)，珠(zhu)江投資(zi)(zi)基(ji)于(yu)其坐擁(yong)流溪河(he)的(de)(de)自然資(zi)(zi)源優勢，改造(zao)了(le)岸邊(bian)樹(shu)叢(cong)雜(za)生的(de)(de)環境，打(da)造(zao)沿(yan)溪10公(gong)里濕地公(gong)園(yuan)，讓(rang)環境真正“親”人(ren)；同時(shi)，重新規(gui)劃(hua)整個區域的(de)(de)五橫四縱路網，包括內外(wai)環的(de)(de)路網，打(da)造(zao)快慢兼顧的(de)(de)健康(kang)(kang)(kang)出行交通(tong)；在理順(shun)了(le)生態及交通(tong)體系的(de)(de)基(ji)礎(chu)上(shang)，導入康(kang)(kang)(kang)養產業的(de)(de)硬(ying)件配(pei)套，規(gui)劃(hua)包括三甲醫院(yuan)、康(kang)(kang)(kang)復醫院(yuan)、8號倉(cang)奧(ao)特萊斯(si)、和禾農場、科(ke)研樓、康(kang)(kang)(kang)復學院(yuan)等，構筑邏輯清晰(xi)、體系化(hua)、滿足不同階(jie)層需求的(de)(de)康(kang)(kang)(kang)養集(ji)群。

珠(zhu)江(jiang)國際生(sheng)命健康(kang)城沿溪(xi)五橫四縱交通結構和出行交通體系(xi)

珠江國際生命健康城濕地(di)公園

珠(zhu)江國(guo)際生(sheng)命健康(kang)城高端(duan)養老(lao)公(gong)寓(yu)和(he)三甲(jia)醫院

珠江國際生命(ming)健康城康養公寓(yu)和康復醫院

珠江(jiang)國際(ji)生命(ming)健(jian)康城(cheng)奧特萊斯及和禾農場(chang)

總結

總體而言，珠江投資(zi)采用自上而下的(de)產品(pin)思路，先(xian)理清整體、宏觀脈絡，再導入產品(pin)，讓(rang)產品(pin)與(yu)土地更適配。“造(zao)(zao)房(fang)先(xian)造(zao)(zao)城(cheng)(cheng)”，珠江投資(zi)將產品(pin)看作“生命體”，與(yu)“土壤”有機共生，不拘泥于單純的(de)產品(pin)復制邏輯，敢于挑(tiao)戰自我，主動擔負城(cheng)(cheng)市(shi)建設的(de)責任與(yu)使命。讓(rang)產品(pin)與(yu)城(cheng)(cheng)市(shi)合著(zhu)，深化產品(pin)內核，從而拓展(zhan)更廣的(de)產品(pin)外延。