過去這一年，市場持續(xu)探底，企(qi)業出險不(bu)斷(duan)，客(ke)戶需求不(bu)斷(duan)升級(ji)。房企(qi)核(he)心競(jing)爭力(li)之(zhi)一的產(chan)品力(li)成為構(gou)筑企(qi)業穩(wen)健經營(ying)的“護城河(he)”，受到更多的重視。

本期超級產品力·對話，億翰智庫對話珠江投資，與企業一同探討地產下行周期，企業如何打造穿越周期的高價值產品，使企業在逆境中依然保有核心競爭優勢。

我們知(zhi)道土地(di)、客(ke)戶(hu)(hu)和產品三者密不可分(fen)，通常來(lai)說(shuo)邏輯是土地(di)匹配客(ke)戶(hu)(hu)，客(ke)戶(hu)(hu)匹配需求，企業建(jian)造(zao)滿足(zu)需求的(de)產品。但反(fan)向來(lai)看(kan)，從(cong)土地(di)到產品再到客(ke)戶(hu)(hu)，也是一種產品打造(zao)思路。

正如珠江投資集團產品研發及創新管理中心總經理王雪松所提到的，“運用經營的思維附帶城市的視角做產品的底層規劃，讓產品從屬于它的土地中生長出來，為產品降維打擊做更多的附加值。不僅要關注客戶的基本需求并且要洞察到客戶的隱性需求，以超越預期的產品引領客戶的生活，讓客戶對選擇的土地擁有真正的歸屬感”。

找尋屬于(yu)土地的產品基因

有(you)機嵌接城市(shi)

以城市視角，建立總體規劃的底層邏輯

土地的基(ji)因決定了(le)產品的根基(ji)，對城市和土地的剖(pou)析越(yue)深刻，根基(ji)也就越(yue)穩，契合土地基(ji)因的項(xiang)目更容易穿越(yue)周期。

正如王雪松所說：“底層規劃的思考邏輯，影響產品落位規劃方向。”

其中一個代表性項目，便是珠江投資在成都打造的首個CAZ（Central Activity Zone）項目—成都·珠江新城CAZ項目。項目與約370畝光華公園為鄰，有1100米原生江灣環繞。基于地段優良的景觀生態基底，規劃了以綠芯藍脈·活力環的立體步行體系將項目與貫穿不(bu)同地(di)塊(kuai)的商業、河濱休閑綠道(dao)和城市公園(yuan)有機串聯起來。

此外，為了激發地塊的(de)活力，在犧(xi)牲部(bu)分(fen)容積率的(de)情(qing)況下(xia)，設計了連通(tong)全部(bu)樓棟的(de)二層步行(xing)環廊體(ti)系，將A區合(he)生匯與B地塊的(de)特色(se)商業(ye)街區及文化廣場四季苑連接，保(bao)證(zheng)地面層城市尺(chi)度(du)的(de)交通(tong)正常(chang)運(yun)行(xing)外，打造出(chu)一個連貫新穎(ying)，更為安全、高效(xiao)兼具休閑的(de)空線(xian)花園網絡。

而位于廣州天河金融城的珠江天酈項目，則是一個典型的立體(ti)城市的縮影(ying)。

珠江天酈自身配套有社區商業，在造型上采用具有廣府特色建筑形式－騎樓。既為居民和城市街道提供了遮風避雨的購物環境，也延續了西側合生匯的商業界面打造一個整體的活力商業街區。珠江天酈還可通過地上和地下雙層廊道直通旁邊40萬平的合生匯商業綜合體，形成業主專屬的購物和地鐵出行動線（注：地(di)鐵連通(tong)口已預留，最終以政府部門規劃為準）。

找文化認同，承載地域客群的價值輸出

文化是一(yi)(yi)種物質和精神財富(fu)，是凝聚一(yi)(yi)類(lei)人群的精神紐帶。對地方(fang)傳統文化的融合和展示不僅可以拉近(jin)與客(ke)戶的距離，增強認(ren)同感，也是項目的一(yi)(yi)張價值名片。

比如說，由珠江投資開發建設的成都·珠江新城CAZ項目用地，原先是2005年第六屆中國花卉博覽會舉辦地，當地居民對當時的標志花博塔建筑記(ji)憶深(shen)刻。基于此，珠江投資規劃結(jie)合下沉廣場(chang)的景(jing)觀核(he)心設(she)施(shi)，重現(xian)城市(shi)地標(biao)記(ji)憶，并打(da)造一條“花街(jie)”貫穿東西商街(jie)，通過綠(lv)植花卉(hui)、瀑(pu)布噴霧(wu)等造景(jing)重塑花博會的生(sheng)態遺產(chan)。

此(ci)外，花澗會商業(ye)街(jie)區打(da)造(zao)花之(zhi)戀、花之(zhi)薈、花之(zhi)舞主(zhu)廣場及一(yi)坊一(yi)閣一(yi)澗下沉特(te)色(se)空(kong)間，而東部高層片(pian)區則(ze)圍(wei)合(he)成春、夏、秋、冬四(si)(si)季庭院，打(da)造(zao)四(si)(si)季坊活力主(zhu)題街(jie)區，與成都居(ju)民(min)慢生活方式(shi)相契(qi)合(he)。

另外，川劇作為地方文化名片在成都現代生活中有多樣化的展現，為增強傳統文化的價值輸出，成都·珠江新城CAZ項目規劃在商業街區里依古建制再造一座文化戲臺，通過后續(xu)各(ge)類(lei)演出(chu)和(he)節慶活動舉行，實現商業和(he)文化的完美結合(he)。

去同質化(hua)，以個性和特色打造一盤一面

關于現在產品同質化嚴重的現象，王雪松說到，“現在的產品做得很卷，加劇了同質化的趨勢，熱銷網紅盤的立面造型很容易被各企業直接拿去復制，但是并未充分考慮適配性”。

2000年左右歐陸風建筑盛行，因此早期珠江投資的產品也以歐式風格為主，其中以珠江帝景法式風格為代表。但是隨著市場導向的變化，和土地投資的多樣性，伴隨珠江投資產品體系的搭建，珠江的產品更偏向于多元化表達，從土地(di)基因和客戶需求入(ru)手(shou)，設計打(da)造不(bu)同風(feng)格的產品系列，包括精工級(ji)悅系，典藏級(ji)灣系和奢級(ji)鉑世系。

從珠江投資(zi)的產(chan)品(pin)風格打造上能看到三個(ge)特(te)點(dian)：

一是同系列產品異地化的因地制宜。例(li)如(ru)珠江投資的悅系產品在不(bu)同城市(shi)，也會根(gen)據地塊的條件特征做差異化外立面區分。

像是廣州·珠江壹城禧悅花園項目，規劃打造成為涵蓋商業、教育、醫療、康養、居住五大功能的都市生態景區大城，因為鄰康養主題大盤，所以建筑外立面的風格更為莊重傳統一些，用色也是暖系間配重色。而南京·珠江四季悅城處于(yu)南(nan)京(jing)遠郊(jiao)新城，為了與(yu)新城開發的(de)未(wei)來感和南(nan)京(jing)方正(zheng)的(de)城市(shi)特點(dian)相(xiang)融(rong)合，項目(mu)打造的(de)則是灰色系純(chun)現代(dai)風(feng)格。

二是同一項目不同期區的顏值進化。例如珠江投資的熱銷盤廣州·珠江鉑世灣，經(jing)歷了三(san)次升級演化。

一期開(kai)發的(de)(de)產品(pin)與(yu)彼時的(de)(de)客戶偏好(hao)相(xiang)貼近，是簡(jian)約(yue)的(de)(de)ArtDeco風(feng)格(ge)；二(er)期在建(jian)項目(mu)(mu)與(yu)當下(xia)流行的(de)(de)簡(jian)約(yue)風(feng)格(ge)相(xiang)適配，外立(li)面更(geng)趨簡(jian)約(yue)大氣(qi)，外觀表現更(geng)鮮明，利(li)用(yong)色彩做層次(ci)上的(de)(de)區(qu)分(fen)；規(gui)劃(hua)中的(de)(de)三(san)期地塊(kuai)坐擁最好(hao)的(de)(de)地段，臨江且背靠城(cheng)市公園，為了提升(sheng)項目(mu)(mu)的(de)(de)檔次(ci)，采用(yong)游艇風(feng)、流線型(xing)的(de)(de)更(geng)加整(zheng)體化的(de)(de)造型(xing)。

王雪松提到，鉑世灣三期產品的升級其實不是單純顏值上的演化，實際上是客戶產品需求升級的外在物化表現。

聚力社區，引(yin)領(ling)生活

營造承載客戶精神感知的社區空間

王雪松提到，“阿那亞不直接宣傳產品，只需要跟目標客群進行精神上的對話即可，這是做產品需要深度思考的方向，就是要如何針對我們的目標客群打造屬于他們精神社區的空間。”

廣州·珠江天酈項目(mu)就通過立體景(jing)觀空(kong)(kong)間(jian)(jian)打造了這(zhe)樣(yang)一個能夠與住戶(hu)精神交互(hu)的(de)社區空(kong)(kong)間(jian)(jian)。

項目本身(shen)擁覽珠江新城(cheng)、天河北、國(guo)際金融城(cheng)、琶洲四大商圈群星薈萃，在臨街一(yi)面(mian)的(de)設計(ji)上呈(cheng)現化繁(fan)為簡(jian)的(de)都市公建(jian)化形象，但內(nei)向一(yi)側則呈(cheng)現出截然不同的(de)客戶(hu)(hu)感(gan)知——獨特雕塑(su)感(gan)的(de)入戶(hu)(hu)大門設計(ji)，門前潺潺水聲、入戶(hu)(hu)水庭大樹，讓住戶(hu)(hu)進入社(she)區即能感(gan)知到(dao)悠(you)然寧靜的(de)精神內(nei)核(he)。

走進珠江天酈入口門樓，中央水景映入眼簾，水木氣息迎面撲來，沿著旋轉樓梯走上觀景平臺，感受戶外自然帶來的愉悅感，享受寧靜。空中架空層則設有多處差異化休閑場所，為住戶提供兼具觀賞性和功能性的生活休閑空間。門樓之隔，從繁華都市步入休閑水景，由“熱鬧（動）”到“私密（靜）”的節奏變化，與住戶歸家時放松的心情高度同頻，營造承載客戶精神感知的社區空間。

營造更具粘性的公共設施，還原自然空間

社(she)區(qu)活動空間是社(she)區(qu)的“客廳(ting)”，公共設施則是“客廳(ting)”里重要的組(zu)成部(bu)分，如何讓住戶走出家門(men)、融入社(she)區(qu)？

王雪松提到，珠江投資關注到孩子的需求是關鍵點，如何能讓孩子放下電子產品，走出家門是當下普遍的社會痛點也是產品人值得思考的。

珠江投資通過在社區活動(dong)(dong)空間(jian)設置具備(bei)多(duo)樣性、趣味性和可玩(wan)性的(de)兒(er)童(tong)設施，結(jie)合(he)(he)滑、滾(gun)、跳、跑(pao)、搖、爬等兒(er)童(tong)常(chang)見的(de)動(dong)(dong)作，融合(he)(he)滿足各個年齡段孩(hai)(hai)童(tong)的(de)需要，玩(wan)法上(shang)不會(hui)讓兒(er)童(tong)孤單(dan)，激發孩(hai)(hai)子的(de)探索(suo)欲望，讓孩(hai)(hai)子們(men)從愿(yuan)意(yi)到(dao)樂意(yi)在社區中游玩(wan)，從而(er)增進了人與人、人與自(zi)然(ran)的(de)互動(dong)(dong)關(guan)系。

“自(zi)然(ran)景(jing)觀”是(shi)打造理想型社區空間的(de)(de)另(ling)一個重(zhong)要命題，通過植物的(de)(de)多(duo)樣(yang)性在社區還(huan)原(yuan)自(zi)然(ran)，住戶則(ze)即便(bian)身處都市(shi)仍能感(gan)受四季。綠色草(cao)坪(ping)，平坦開闊(kuo)，承載了休(xiu)閑、運動、生(sheng)態等多(duo)重(zhong)功能，與(yu)旁邊的(de)(de)樹木花卉形成(cheng)獨(du)特(te)的(de)(de)景(jing)觀空間，成(cheng)為社區中參與(yu)感(gan)十(shi)足(zu)的(de)(de)休(xiu)閑娛樂空間，讓人在社區中親密接觸(chu)自(zi)然(ran)，緩解(jie)城市(shi)壁壘(lei)中與(yu)自(zi)然(ran)隔(ge)離的(de)(de)尷尬。

完善配套體系，打造康養生態系

完善的社區配套體系一直以來都是珠江投資產品打造的重點關注方向，而“醫療養生”正在逐漸成為當代社區生活需求的關鍵一環。對此，珠江投資通過引進和整合國際優質醫療養生資源，創辦了惠仁醫院、惠仁門診部等甲級醫院和社康醫院，籌建集“醫、商、游、學、養、育”為一體的珠江國際生命健康城。

珠江國(guo)際(ji)生命(ming)健康城位于(yu)廣州從化(hua)區(qu)太平鎮(zhen)，總占地(di)為16000畝(mu)，定位為國(guo)際(ji)產業聚集區(qu)、灣區(qu)醫養(yang)先(xian)行(xing)區(qu)以(yi)及(ji)城鄉(xiang)融合(he)示范區(qu)，在缺乏(fa)上位城市規劃(hua)的情況下，珠江投(tou)資(zi)從城市設計著手打造康養(yang)生態體系(xi)。

其一，沿流溪河打造10公里生命健康帶，濱(bin)水(shui)生態公園、流溪繽紛水(shui)岸、康養生態公園等(deng)配(pei)套沿河分布；

其二，理順交通，建設路網，滿足區域內快慢兼顧的(de)出(chu)行需求；

其三，提供全域覆蓋的健康服務，規劃(hua)打造三甲醫院及康(kang)(kang)(kang)復專科(ke)醫療(liao)(liao)集群，區(qu)域、社區(qu)級(ji)醫療(liao)(liao)健康(kang)(kang)(kang)服務設施及特色(se)醫療(liao)(liao)護理中(zhong)心輻射全域。以“康(kang)(kang)(kang)養生態”為主題(ti)的社區(qu)配套體系(xi)在(zai)珠江國際生命健康(kang)(kang)(kang)城項目(mu)中(zhong)體現(xian)得淋(lin)漓(li)盡(jin)致。

康養產業目前在中國仍然是在探索階段，現階段國內在康養領域真正實現盈利的房企幾乎沒有。但是正如王雪松所說，堅持做難而正確的事情，只要是在當下中國老齡化日益嚴重、符合社會發展的需求，珠江投資都會持續做下去。

小結

當(dang)下，僅從盈利的(de)(de)角度去思(si)考產品(pin)的(de)(de)打造過于(yu)局(ju)限，也很難實(shi)現(xian)長(chang)(chang)久的(de)(de)發展。從長(chang)(chang)期(qi)主(zhu)義(yi)入(ru)手，思(si)考土地和(he)產品(pin)的(de)(de)雙向價值實(shi)現(xian)，與(yu)城市共生成長(chang)(chang)，可以更好地實(shi)現(xian)在這座城市的(de)(de)扎根(gen)。

王雪松提到“每個產品人都應該是城市有機生長的合伙人，每個項目都應從客戶視角和城市視角做到雙價值的最大化。”這不僅是(shi)產品(pin)人(ren)的職責所在(zai)，更是(shi)珠江(jiang)投資一直堅持(chi)的為(wei)業(ye)主帶去珠江(jiang)好生活，與城市共生共榮(rong)的理(li)念(nian)傳(chuan)承。我們有(you)理(li)由相信(xin)，踏實做(zuo)產品(pin)的企業(ye)，會有(you)足夠(gou)的實力穿越周期，穩步前(qian)進。